Pourquoi l’immobilier durable est rentable ?
Pourquoi passer à l’acte maintenant et ne pas attendre ?
Quels sont les moyens d’optimisation financière et fiscale/successorale à utiliser ?
Le changement climatique se poursuit et influencera de plus en plus notre façon de vivre et de travailler.
Tout investissement immobilier doit absolument tenir compte de la durabilité du bien qui assurera des avantages environnementaux, des réductions de frais d’énergie et protègera la valeur du bien à long terme.
On a la certitude d’être conforme à une règlementation de plus en plus stricte, le bâtiment est et restera conforme à cette règlementation.
Le bien-être et le confort (températures agréables à l’intérieur, vue sur la verdure et air frais et pur à l’extérieur) sont assurés sur le long terme.
Le bien reste attractif pour longtemps, la valeur à long terme est certaine et les banques accordent des conditions plus favorables.
Les bâtiments doivent êtres résistants aux risques futures du changement climatique et pour les biens existants des investissements importants seront nécessaires à un moment ou un autre.
Il faut absolument éviter les immeubles non conformes aux objectifs climatiques 2050 car une forte diminution de valeur est certaine.
En ce qui concerne le financement d’un bien immobilier, les banques accordent des conditions beaucoup plus avantageuses pour les bâtiments conformes aux objectifs climatiques 2050.
Un taux de 2,50% sur 20 ans fixe est actuellement envisageable pour ce genre d’immeuble.
Une mensualité de l’ordre de 1.400€ pour un emprunt de 300.000€ sur 20 ans est ainsi possible.
Vu l’insécurité actuelle (Donal Trump et ses mesures de droits de douane notamment), une augmentation de l’inflation et donc une augmentation des taux d’intérêts à long terme est quasiment certaine.
La volatilité de la valeur des actions incite beaucoup d’investisseurs à choisir un placement sûr à long terme, l’immobilier.
Et avec une inflation annuelle de 2,50% ou plus par an le prêt bancaire et ses intérêts (à 2,50%), la mensualité sera très vite dépourvue de tout intérêt et en plus la mensualité sera de plus en plus facile à supporter puisque tous les autres revenus augmenteront de 2,50% par an tandis que la mensualité du crédit reste fixe !
Il ne faut donc plus attendre !
Aspects financiers et fiscaux à considérer absolument :
Nous venons de parler des conditions actuelles de financement.
Les biens au PEB A + B bénéficient des meilleures conditions de financement des banques encore actuellement.
Le risque de hausse des taux à brève échéance existe réellement et est même imminent.
Pour obtenir un crédit hypothécaire il faut amener entre 10% et 20% de fonds propres, ce qui pose problème à certains.
En ce qui concerne notre immeuble à Rodt près de Saint-Vith, nous avons les moyens de vous aider :
Si vous avez des problèmes de réunir ces 10 ou 20%, faites-le nous savoir car nous allons vous aider pour obtenir votre prêt hypothécaire.
Exemple : s’ils vous manquent les 10 ou 20%, nous pouvons envisager de vous accorder un prêt de ce montant pour que vous soyez capable d’obtenir le prêt bancaire.
Autre montage possible et ceci dans le cadre d’une optimisation successorale :
Vos parents ou grands-parents sont d’accord de vous soutenir financièrement afin que vous puissiez démarrer dans la constitution d’un patrimoine immobilier de valeur.
Pour ce faire, la stratégie de « l’achat scindé » est intéressante.
Explication du mécanisme : vous, l’enfant ou petit-enfant, vous achetez la nue-propriété du bien grâce à la donation faite par vos parents ou grands-parents et vous demandez un crédit à la banque pour financer le solde (environ 50% de la valeur du bien) en accordant l’usufruit au donateur qui percevra les loyers ou occupera le bien tant qu’il vivra.
Une fois le donateur décédé, la pleine propriété est acquise et sur le montant de la donation vous aurez évité tout droit de succession ce qui apporte, comme avantage supplémentaire, une diminution du taux et des montants de l’impôt de la succession (puisque ces taux sont progressifs et le fait qu’une partie des montants soumis aux droits de succession à disparu grâce à la donation et que ce montant est soustrait du haut du capital soumis aux droits de succession, vous aurez économisé entre 30 et 80% d’impôts (en fonction de votre degré de parenté ou pas) sur le montant de la donation).
Nous vous soumettrons, à vous et au donateur, un calcul exact du gain d’impôt successoral que vous réaliserez en agissant de la sorte.
De façon générale, n’hésitez-pas à nous demander de l’aide et de plus amples informations si l’idée d’un investissement durable, stable et rentable en immobilier vous tente.
Manfred Gehlen
Juriste, fiscaliste et expert financier
0032 475 773972
Manfred.gehlen@ef-group.eu